Termini UpREIT vs DownREIT apraksta atšķirības, kas pastāv REIT korporatīvajā struktūrā. UpREIT jēdziens, kas apzīmē “Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts”, tika ieviests 1992. gadā. UpREIT ļauj sen izveidotām REIT apvienot visus nekustamos īpašumus, kas viņiem pieder saskaņā ar jaunu REIT struktūru, nepārdodot nevienu no īpašumiem. uz REIT. Tas nozīmē, ka jaunajam REIT tieši nepieder nekādas īpašības.
Tajā pašā laikā DownREIT ļauj investoram kļūt par REIT partneri, noslēdzot kopīgu partnerības līgumu. Abas struktūras ļauj investoriem atlikt kapitāla pieauguma nodokļus. Kapitāla pieauguma nodoklis Kapitāla pieauguma nodoklis ir nodoklis, ko uzliek kapitāla pieaugumam vai peļņai, ko indivīds gūst, pārdodot aktīvus. Nodokli uzliek tikai tad, kad aktīvs ir konvertēts naudā, nevis tad, kad tas joprojām ir ieguldītāja rokās. par novērtētu nekustamo īpašumu pārdošanu.
Ātrais kopsavilkums
- UpREIT un DownREITs ir REIT korporatīvās struktūras veidi, kas ļauj investoriem atlikt kapitāla pieauguma nodokļus par novērtētu īpašumu pārdošanu.
- UpREIT ļauj ieguldītājiem ieguldīt savus ieguldījumus nekustamajā īpašumā jumta partnerībā apmaiņā pret komandītsabiedrībām.
- DownREIT ļauj investoriem kļūt par partneriem sadarbības līgumā ar REIT.
Kas ir UpREIT?
UpREIT ir alternatīva DownREIT, un tas ļauj īpašuma īpašniekiem dot ieguldījumu jumta partnerībā apmaiņā pret ierobežotām darbības cepures vienībām, kas vienādas ar ieguldītā īpašuma vērtību. Investoriem tiek piešķirtas pārdošanas iespējas, kuras var konvertēt skaidrā naudā vai REIT akcijās pēc vienošanās nākotnē.
Saņemtos ieņēmumus var izmantot, lai iegūtu vairāk nekustamā īpašuma, nomaksātu parādus vai citiem ar REIT saistītiem mērķiem. Visas vadības funkcijas tiek pakļautas jumta partnerībai, un jaunais REIT darbojas kā kontrolakciju sabiedrība Holdinga kompānija. Kontrolakciju sabiedrība ir uzņēmums, kas neveic sev nekādas darbības, pasākumus vai citus aktīvus uzdevumus. Tā vietā tā pastāv īpašumtiesību nolūkā.
UpREIT var izmantot arī kā īpašuma plānošanas rīku, kurā investori var bez nodokļiem nodot savus īpašumus saviem mantiniekiem. Mantinieki var atlikt pārdošanas iespēju izmantošanu līdz īpašnieka nāvei, kad partnerības daļas tiek paplašinātas līdz tirgus vērtībai.
Pēc tam viņi var izmantot pārdošanas opciju Put opcija Put opcija ir opcijas līgums, kas dod pircējam tiesības, bet ne pienākumu, pārdot pamatā esošo vērtspapīru par noteiktu cenu (sauktu arī par sākuma cenu) pirms vai ar iepriekš noteiktu termiņu. datums. Tas ir viens no diviem galvenajiem opciju veidiem, otrs veids ir zvana opcija. nemaksājot kapitāla pieauguma nodokļus par nekustamā īpašuma pamatā esošo vērtību. Izmantojot pārdošanas iespēju pēc īpašuma īpašnieka nāves, tiek nodrošināta lielāka likviditāte, lai samaksātu īpašuma nodokļus un novērstu ienākuma nodokli pēc nākamajiem nodokļiem.
Kas ir DownREIT?
DownREIT ir salīdzinoši jaunāka struktūra, salīdzinot ar UpREIT. Atšķirībā no UpREIT, kur visas REIT darbības tiek veiktas partnerības līmenī, DownREIT ir kopīga partnerība starp īpašuma īpašnieku un REIT. DownREIT struktūra tika izveidota īpašumu īpašniekiem, kuri neplāno darboties jumta partnerības ietvaros, bet tā vietā īpašnieki kļūst par partneriem komandītsabiedrībā ar REIT.
Jaunā komandītsabiedrība var piederēt un pārvaldīt nekustamo īpašumu. Daži no īpašumiem var tikt iegūti tieši vai īpašumā, izmantojot komandītsabiedrības ar īpašumu īpašniekiem, kuri ieguldījuši īpašumus sabiedrībā.
DownREIT dod priekšroku ieguldītājiem, kuri vēlas izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļu maksāšanas par novērtēta nekustamā īpašuma pārdošanu, ja uzskata, ka viņu īpašumu vērtība ievērojami pārsniegs REIT piederošo īpašumu vērtību. DownREIT ieguldījumu rādītāji ir atkarīgi no īpašnieka īpašuma, nevis no visa REIT portfeļa. Investoram pieder pārdošanas opcija, kuru var konvertēt REIT akcijās vai skaidrā naudā, un konvertācijas vērtība ir atkarīga no īpašuma īpašnieka nekustamā īpašuma ieguldījumu vērtības konkrētajā laikā.
Tomēr DownREIT struktūra ir diezgan sarežģīta, un investori bieži algo nodokļu eksperta pakalpojumus, lai palīdzētu viņiem atbilstoši strukturēt ieguldījumus. DownREIT mēdz piesaistīt Iekšējo ieņēmumu dienesta uzmanību, un federālā nodokļu aģentūra var uzskatīt īpašuma nodošanu DownREIT par notikumu, kas apliekams ar nodokli, ja vien tas nav pareizi strukturēts.
Salīdzinot UpREIT un DownREIT
1. Nodokļu atvieglojumi
Nekustamā īpašuma investori parasti izmanto UpREIT, pateicoties to nodokļu priekšrocībām un vienkāršībai. Ja ieguldītāja mērķis ir atlikt kapitāla pieauguma nodokļus, UpREIT ir labākais risinājums, jo REIT novērtētā īpašuma nodošana nerada ar nodokli apliekamu notikumu.
DownREITs parasti pieņem sarežģītu darbības struktūru. Rezultātā viņi var pieprasīt, lai ieguldītājs tērē papildu līdzekļus nodokļu un ieguldījumu eksperta algošanai, lai sniegtu norādījumus par ieguldījumu strukturēšanu. Ja ieguldītājs, nododot novērtētu īpašumu, neievēro IRS sniegtos noteikumus, federālā nodokļu aģentūra var uzskatīt darījumu par ar nodokli apliekamu notikumu.
2. Atdeves likme
Ja nekustamā īpašuma īpašnieks sagaida, ka viņu īpašums novērtēs vairāk nekā viss REIT portfelis, priekšroka tiek dota DownREIT, nevis UpREITs. DownREIT darbojas kā kopuzņēmums Nekustamā īpašuma kopuzņēmums Nekustamā īpašuma kopuzņēmumam (JV) ir izšķiroša loma lielākās daļas nekustamo īpašumu projektu izstrādē un finansēšanā. Kopuzņēmums ir vienošanās starp REIT un īpašuma īpašnieku, un partnerības līmenī tiek turēti tikai īpašuma īpašnieka aktīvi. Partnerības sniegums nav saistīts ar visa REIT nekustamā īpašuma portfeļa veiktspēju.
Izmantojot pārdošanas iespēju, konvertēšana tiek piesaistīta partnerības aktīvu vērtībai konvertēšanas brīdī, nevis partnerības aktīviem. No otras puses, partnerības daļas, kuras ieguldītājam pieder UpREIT, pieaug un samazinās līdz ar REIT akcijām un var izraisīt zaudējumus, ja akcijas pārvēršanas brīdī zaudē vērtību.
Vairāk resursu
Paldies, ka izlasījāt finanšu ceļvedi UpREIT un DownREIT. Finanses piedāvā sertificētu banku un kredītu analītiķu (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikātu sertificēto banku un kredītu analītiķu (CBCA) ™ akreditācija ir globāls kredītiķu analītiķu standarts, kas aptver finanses, grāmatvedību, kredītu analīzi, naudas plūsmas analīzi, paktu modelēšanu, aizdevumu atmaksas un vairāk. sertifikācijas programma tiem, kas vēlas karjeru pārcelt uz nākamo līmeni. Lai turpinātu mācīties un attīstītu savu zināšanu bāzi, lūdzu, izpētiet tālāk norādītos atbilstošos papildu resursus:
- Tekošie ienākumi (ieguldījumi nekustamajā īpašumā) Pašreizējie ienākumi (ieguldījumi nekustamajā īpašumā) Pašreizējie ienākumi ir ieguldījumu stratēģija, kas ieguldītājiem ļauj pakļaut konsekventām izmaksām virs vidējā līmeņa. Visbiežāk pašreizējie ienākumi ir vērsti
- Tiešās kapitalizācijas metode Tiešās kapitalizācijas metode Tiešās kapitalizācijas metodi iegūst, ņemot vērā laika gaitā reģistrētos ienākumus un dalot tos ar attiecīgajām pārņemtajām kapitalizācijas likmēm
- Līdzekļi, kas pieejami izplatīšanai (FAD) Fondi, kas pieejami izplatīšanai (FAD) Izplatīšanai pieejamie līdzekļi (FAD), kas pazīstami arī kā izplatīšanai pieejamā nauda, tiek izmantoti atsaucei uz REIT ieguldījumiem. Tas parāda neto summu
- Privātie REITs pret publiski tirgotajiem REITs Privātie REITs pret publiski tirgotajiem REITs Privātie REITs pret publiski tirgotajiem REITs. Nekustamā īpašuma ieguldījumu trastus (REIT) var klasificēt gan privātajos, gan publiskajos, tirgotajos vai netirgotajos. REIT īpaši investē nekustamā īpašuma nozarē, un viņi nomā un vāc īres ienākumus par ieguldītajiem īpašumiem
