Kapitāla likme ir finanšu rādītājs, ko nekustamā īpašuma investori izmanto, lai analizētu ieguldījumus nekustamajā īpašumā un noteiktu viņu potenciālo atdeves likmi. Ienesīguma likme (ROR) ir ieguldījuma pieaugums vai zaudējums noteiktā laika periodā. līdz sākotnējām ieguldījumu izmaksām, kas izteiktas procentos. Šajā ceļvedī tiek mācītas visbiežāk sastopamās formulas, kuru pamatā ir gada atdeve. To aprēķina, pamatojoties uz tīrajiem ienākumiem, ko ir sagaidāms, ka ieguldījums nekustamajā īpašumā radīs viena gada laikā, un tas var palīdzēt investoram pieņemt lēmumu par pirkšanu vai nepirkšanu.
Aprēķinot ierobežojuma likmi, mēs ņemam tīro pamatdarbības ienākumu attiecību pret īpašuma aktīvu vērtību. Īpašuma aktīvu vērtība šajā gadījumā ir pirkuma cena, kuru ieguldītājs ir gatavs maksāt par īpašumu, vai pieprasītā īpašuma pārdošanas cena.
Kopsavilkums
- Kapitāla likme ir metrika, kuru ieguldītāji izmanto, lai noteiktu paredzamo atdeves līmeni, pamatojoties uz paredzamajiem īpašuma gada ienākumiem.
- Maksimālo likmi aprēķina, atrodot tīro pamatdarbības ienākumu attiecību pret īpašuma pašreizējo tirgus vērtību.
- Tas palīdz investoriem noteikt, vai iegādājamais īpašums ir izdevīgs darījums vai arī tas ir par dārgu.
Kā aprēķināt ierobežojuma likmi
Maksimālo likmi aprēķina, ņemot attiecīgā īpašuma neto pamatdarbības ienākumus un dalot tos ar īpašuma tirgus vērtību. Iegūtā maksimālās likmes vērtība tiek piemērota īpašumam, kuru ieguldītājs vēlas iegādāties, lai iegūtu pašreizējo tirgus vērtību, pamatojoties uz tā gada ienākumiem.
Formula, lai aprēķinātu maksimālo likmi, ir šāda:
Kur:
- Neto darbības ienākumi ir gada ienākumi, ko paredzēts iegūt no īpašuma. To iegūst, ņemot vērā izdevumus, kas radušies, regulāri uzturot īpašumu, un atņemot tos no paredzamajiem gada ienākumiem. Izdevumos jāiekļauj tādas pozīcijas kā īpašuma nodokļi, komunālie maksājumi Komunālo pakalpojumu izdevumi Komunālo pakalpojumu izdevumi ir izmaksas, kas rodas, izmantojot tādus komunālos pakalpojumus kā elektrība, ūdens, atkritumu apglabāšana, apkure un notekūdeņi. Izdevumi ir radušies, apdrošināšanas izmaksas, māju īpašnieku apvienības maksas utt. Vērtībā jāiekļauj hipotēkas pamatsumma un procentu maksājumi.
- Pašreizējā tirgus vērtība ir summa, kādu īpašumu var pārdot pašreizējā tirgū. Vērtību iegūst, iegūstot neseno līdzīgu īpašumu pārdošanas cenu šajā apgabalā.
Kā investori izmanto maksimālo likmi
Investori var izmantot ierobežojuma likmi šādos divos galvenajos veidos:
1. Pērkot
Viens no maksimālās likmes pielietojumiem ir, novērtējot potenciālos ieguldījumus, kurus pirkt, un rīks var būt labs rādītājs ienākumam, ko varat sagaidīt no ieguldījuma. Izmantojot ierobežojuma likmi vairākiem potenciālajiem ieguldījumiem, varat palīdzēt analizēt ieguldījumu veikšanu un to, kurš no tiem atbilst jūsu ieguldījumu mērķiem. Izmantojot maksimālo likmi, jūs varat salīdzināt īpašumus atbilstoši noteiktai procentuālajai daļai, nevis pieņemt lēmumu, pamatojoties uz svārstīgajām tirgus īres un īpašuma cenām.
Piemēram, pieņemsim, ka investors apsver iespēju iegādāties kādu no trim sarakstā iekļautajiem īpašumiem. Investors vispirms var iegūt visu trīs īpašumu neto pamatdarbības ienākumus, lai aprēķinātu to maksimālās likmes. Jāņem vērā arī nekustamo īpašumu periodiskie izdevumi un to periodiskās nomas maksas. Īres izdevumi Īres izdevumi attiecas uz kopējām nomas īpašuma lietošanas izmaksām katrā pārskata periodā. Parasti uzņēmumi ir vieni no lielākajiem izdevumiem. Tikai divi izdevumi parasti ir lielāki par nomas izdevumiem: pārdoto preču izmaksas (COGS) un kompensācijas (algas) izmaksas. , lai noskaidrotu, vai ir iespējas samazināt izdevumus vai palielināt īres maksu. To var sasniegt, ja periodiskie izdevumi ir pārāk lieli par kvadrātpēdu platību vai periodiskās nomas maksas ir zemākas par tirgus likmēm salīdzinājumā ar citiem salīdzināmiem īpašumiem.
Praktiskais piemērs
Piemēram, pieņemsim, ka īpašums A, kas kotēts par 475 000 USD, rada tīros pamatdarbības ienākumus 40 000 USD apmērā. Pieņemot, ka salīdzināmo īpašumu vidējā maksimālā likme ir 9,1%, mēs varam mēģināt noskaidrot, vai pieprasītā cena šim īpašumam ir pamatota.
9,1% = 40 000 USD / X
X = 40 000 / 9,1%
X = $439,560
9,1% maksimālā likme A īpašumam piešķir tirgus vērtību 439 560 USD. Tas nozīmē, ka norādītā cena pārsniedz pašreizējo tirgus vērtību par 35 440 USD. Tirgus vērtība 475 000 ASV dolāru apmērā būtu pamatota, ja īpašuma tīrie darbības ienākumi būtu 43 225 USD (475 000 USD x 9,1%).
2. Pārdodot
Ieguldītājs var arī izmantot ierobežojuma likmi, lai atrastu īpašuma, kuru viņš plāno pārdot, pašreizējo tirgus vērtību, pamatojoties uz nesen pārdoto īpašumu tirgus vērtību tajā pašā vietā. Pirmais solis, aprēķinot tirgus vērtību, ir atrast īpašumus, kas pēc izmēra, veida un atrašanās vietas ir līdzīgi pārdotajam.
Nākamais solis ir atrast viņu saraksta vērtības, kā arī tīros pamatdarbības ienākumus. Informāciju var iegūt no nekustamā īpašuma vietnes, kur šādi īpašumi ir uzskaitīti, vai sazinoties ar nekustamo īpašumu aģentiem, kas īpašumus pārdeva. Pēc tam ieguldītājs var izmantot katra salīdzināmā īpašuma neto pamatdarbības ienākumus un tirgus vērtības, lai iegūtu vidējo maksimālo likmi.
Praktiskais piemērs
Pieņemot, ka maksimālā likme ir 9,1%, tāpat kā mūsu iepriekšējā piemērā, mēs to varam izmantot, lai iegūtu pārdodamā īpašuma pašreizējo tirgus vērtību, kur ir zināmi neto pamatdarbības ienākumi. Ja īpašuma tīrie pamatdarbības ienākumi ir 38 000 USD, tirgus vērtību varam iegūt šādi:
9,1% = 38 000 USD / X
X = 38 000 USD / 9,1%
X = $417,582
Tāpēc īpašuma pašreizējā vērtība, pamatojoties uz dominējošajām tirgus likmēm, ir 417 582 ASV dolāri. Pārdevējs var izmantot skaitli, lai iestatītu īpašuma pieprasīto cenu, kas būs pārdošanas cena, kas norādīta nekustamo īpašumu sludinājumu vietnēs.
Vairāk resursu
Finanses ir oficiālais globālās finanšu modelēšanas un vērtēšanas analītiķu (FMVA) ™ FMVA® sertifikācijas nodrošinātājs. Pievienojieties 350 600+ studentiem, kuri strādā tādos uzņēmumos kā Amazon, JP Morgan un Ferrari sertifikācijas programma, kas paredzēta ikvienam, lai kļūtu par pasaules klases finanšu analītiķi. . Lai turpinātu virzīties uz priekšu, noderēs tālāk norādītie papildu resursi:
- Komerciālo nekustamo īpašumu brokeris Komerciālo nekustamo īpašumu brokeris Komerciālo nekustamo īpašumu brokeris ir starpnieks starp komerciālā nekustamā īpašuma pārdevējiem un pircējiem, kurš palīdz klientiem pārdot, iznomāt vai iegādāties komerciālo nekustamo īpašumu. Komerciāla nekustamā īpašuma brokeris var brīvi strādāt vai nu kā neatkarīgs aģents, vai kā komerciālā nekustamā īpašuma brokeru firmas loceklis.
- Nekustamā īpašuma finanšu modelēšanas pamati Nekustamā īpašuma finanšu modelēšanas pamati Uzziniet nekustamā īpašuma finanšu modelēšanas pamatus šajā ievada rokasgrāmatā par finanšu modeļa izveidi nekustamā īpašuma attīstības projektam.
- Tirgus vērtība pret grāmatvedības vērtību Tirgus vērtība pret grāmatvedības vērtību Šajā rakstā mēs apspriedīsim tirgus vērtību salīdzinājumā ar grāmatvedības vērtību un noteiksim to galvenās līdzības un atšķirības. Tirgus vērtība un bilances vērtība ir
- Nepieciešamā atdeves likme Nepieciešamā atdeves likme Nepieciešamā atdeves norma (šķēršļu likme) ir minimālā atdeve, kuru ieguldītājs sagaida par savu ieguldījumu. Būtībā nepieciešamā atdeves likme ir minimālā pieņemamā kompensācija par ieguldījuma riska līmeni.
