Pielāgotie operāciju līdzekļi (AFFO) ir REIT finanšu darbības rādītājs, un to izmanto kā alternatīvu fondiem no operācijām (FFO) FFO - fondi no operācijām FFO vai fondi no operācijām ir naudas plūsmas rādītājs, kas radies no biznesa operācijas, kuras bieži izmanto nekustamo īpašumu ieguldījumu tresti - REITS. Līdzekļi no operācijām (FFO) ir faktiskā naudas plūsmas summa, kas radusies no pamatdarbības. FFO ceļvedis. AFFO ir pārāks pasākums salīdzinājumā ar FFO, jo pirmais ņem vērā nekustamā īpašuma uzturēšanas izmaksas visā tā dzīves laikā. AFFO vērtību iegūst, veicot FFO skaitļa korekcijas, lai atskaitītu periodiskos izdevumus, kas nepieciešami, lai nekustamais īpašums darbotos un gūtu ieņēmumus.
Vēl viena korekcija, kas veikta FFO skaitlim, ir īres līnija, kas īres izdevumus sadala īpašuma dzīves laikā. Investori izmanto AFFO kā labāku rādītāju REIT spējai maksāt dividendes no neto peļņas.
Kopsavilkums
- Pielāgotie operāciju līdzekļi (AFFO) ir REIT finanšu darbības rādītājs, un to izmanto kā alternatīvu līdzekļu saņemšanai no operācijām (FFO).
- To aprēķina, veicot FFO vērtības korekcijas, lai atskaitītu normalizētos periodiskos izdevumus un izmantotu īres līnijas.
- AFFO izmanto investori un analītiķi, lai noteiktu uzņēmuma spēju nākotnē izmaksāt dividendes akcionāriem.
Kā aprēķināt koriģētos līdzekļus no operācijām
Aprēķinot AFFO, vispirms ir jāaprēķina līdzekļi no operācijām, kas nosaka naudas plūsmas no REIT nomas darbībām. FFO sākotnēji ieviesa Nacionālā nekustamā īpašuma ieguldījumu trastu asociācija (NAREIT) kā REIT radīto naudas plūsmu mēru.
FFO iegūst, no neto ienākumiem atņemot jebkādu īpašuma pārdošanas peļņu un pieskaitot amortizācijas un amortizācijas izmaksas. Īpašumu pārdošanas peļņas vērtība nav iekļauta FFO aprēķinos, jo darījumi ir vienreizēji notikumi, kas neietekmē REIT nākotnes peļņas potenciālu. FFO formula ir norādīta zemāk:
FFO = tīrie ienākumi - peļņa no pamatlīdzekļu pārdošanas + nolietojums + amortizācija
Kad iegūta FFO vērtība, visi kapitalizētie un amortizētie periodiskie izdevumi tiek atskaitīti. Izdevumos ietilpst izmaksas, kas radušās, lai uzturētu nekustamos īpašumus, kas pieder REIT Real Estate Investment Trust (REIT). Nekustamā īpašuma ieguldījumu trests (REIT) ir ieguldījumu fonds vai vērtspapīrs, kas iegulda ienākumus nesošos nekustamajos īpašumos. Fondu pārvalda un pieder akcionāru uzņēmumam, kas iegulda naudu ieguldījumiem komercīpašumos, piemēram, biroju un daudzdzīvokļu ēkās, noliktavās, slimnīcās, tirdzniecības centros, studentu mājokļos, viesnīcās. Dažas no šīm izmaksām ietver krāsošanas projektus, jumta nomaiņu, pārkārtošanu, īrnieku uzlabojumus utt. Vēl viena FFO veiktā korekcija ir īres līnija, kas īres un nomas izdevumus vienmērīgi sadala visā nomas darbības laikā.
AFFO formula ir sniegta zemāk:
AFFO = FFO - periodiski kapitāla izdevumi - īres līnijas
AFFO praktiskais piemērs
Pēdējā pārskata periodā ABC Limited ziņoja par tīro ienākumu USD 2,5 miljonu apmērā. Tam arī radās 100 000 un 150 000 USD amortizācijas un amortizācijas veidā. Amortizācija Amortizācija attiecas uz parāda dzēšanu, izmantojot ieplānotus, iepriekš noteiktus mazākus maksājumus. Gandrīz visās jomās, kur ir piemērojams amortizācijas termiņš, šie maksājumi tiek veikti pamatsummas un procentu veidā. Šis termins ir cieši saistīts arī ar nolietojuma jēdzienu. attiecīgā perioda izmaksas. Uzņēmums guva arī 500 000 ASV dolāru peļņu no divu portfeļa īpašumu pārdošanas. Tajā pašā periodā tā cieta arī 80 000 USD zaudējumus no cita īpašuma pārdošanas.
Tajā pašā periodā ABC Limited ziņoja arī par tiešās līnijas nomas maksu 130 000 USD un atkārtotiem kapitālajiem izdevumiem 200 000 USD apmērā, kas radušies, veicot jumta remontu, HVAC nomaiņu, paklāju segumu un citus strukturālos uzlabojumus īpašumā esošajos īpašumos.
Izmantojot iepriekš minēto informāciju, mēs varam aprēķināt AFFO šādi:
1. solis: aprēķiniet FFO vērtību.
FFO = 2 500 000 USD + 100 000 USD + 150 000 USD - (500 000 USD - 80 000 USD)
FFO = 2 750 000–420 000 USD
FFO = $2,330,000
2. solis: No FFO vērtības atskaitiet periodiskos kapitālos izdevumus un taisnās nomas maksas.
AFFO = FFO - Kapitāla izdevumi - Tiešās īres korekcijas
AFFO = 2 330 000–200 000–130 000 USD
AFFO = $2,000,000
FFO pret AFFO
Saskaņā ar NAREIT sniegto informāciju FFO ir visbiežāk pieņemtais REIT darbības rādītāju mērītājs. Tas ir vienāds ar tīrā ienākuma vērtību, pieskaitot īpašuma nolietojumu un amortizāciju, un neietver peļņu vai zaudējumus no REIT īpašumā esošo īpašumu pārdošanas. NAREIT sniedz pamatnostādnes par to, kā REIT būtu jāaprēķina FFO. Tomēr tas kalpo tikai kā papildu skaitlis, un uzņēmumi var izmantot dažādas FFO formulas, lai ziņotu informāciju. Arī FFO nāk ar trūkumiem, un AFFO mēģina novērst dažus trūkumus.
AFFO tika ieviests, lai novērstu dažus FFO trūkumus, un to uzskata par labāku atlikušās naudas plūsmas rādītāju akcionāriem. Tas no FFO atskaita īpašumu portfeļa pārvaldīšanas izmaksas. Atskaitītās izmaksas ir izmaksas, kas uzņēmumam jāmaksā par uzņēmējdarbības uzturēšanu, un šādas izmaksas nevar izmaksāt akcionāriem kā dividendes. Izmaksas ietver normalizētos periodiskos izdevumus, kas tiek kapitalizēti un amortizēti, kā arī īres lineāro līniju.
AFFO vērtība sniedz investoriem skaidrāku priekšstatu par REIT dividenžu maksāšanas spēju. Tāpat atšķirībā no FFO, NAREIT trūkst īpašas AFFO definīcijas, un tas nozīmē, ka REIT ir lielāka elastība attiecībā uz FFO pielāgojumiem, lai iegūtu galīgo AFFO vērtību.
Papildu resursi
Finanses piedāvā finanšu modelēšanas un vērtēšanas analītiķi (FMVA) ™ FMVA® sertifikāciju. Pievienojieties 350 600+ studentiem, kuri strādā tādos uzņēmumos kā Amazon, J.P.Morgan un Ferrari sertifikācijas programma tiem, kas vēlas virzīt savu karjeru uz nākamo līmeni. Lai turpinātu mācīties un virzīt savu karjeru, noderēs šādi finanšu resursi:
- Visu risku ienesīgums (ARY) Visu risku ienesīgums (ARY) Visu risku ienesīgums (ARY) ir parasta nekustamā īpašuma metrika, kurā tiek izmantoti gada nomas ieņēmumi, lai noteiktu ieguldījumu kapitāla vērtību. ARY ietver gan bruto, gan neto ienesīgumu. Neto peļņa ietver dažu izdevumu - mērnieku honorāru, apsaimniekošanas maksu, remonta, ekspluatācijas izmaksu - atskaitīšanu, kas netiek atskaitīti bruto peļņā.
- Bezmaksas naudas plūsmas formula Bezmaksas naudas plūsmas (FCF) formula FCF formula = Nauda no operācijām - kapitāla izdevumi. FCF parāda naudas plūsmas apjomu, ko uzņēmums rada pēc CapEx atskaitīšanas
- Pamatdarbības ienākumi Pamatdarbības ienākumi Darbības ienākumi, kurus dēvē arī par pamatdarbības peļņu jeb Peļņa pirms procentiem un nodokļiem (EBIT), ir ieņēmumu summa, kas paliek pēc tiešo un netiešo darbības izmaksu atskaitīšanas. Procentu izdevumi, procentu ienākumi un citi ieņēmumi, kas nav saistīti ar operāciju, netiek ņemti vērā, aprēķinot pamatdarbības ienākumus
- Īres izdevumi Īres izdevumi Īres izdevumi attiecas uz kopējām nomas īpašuma lietošanas izmaksām katrā pārskata periodā. Parasti uzņēmumi ir vieni no lielākajiem izdevumiem. Tikai divi izdevumi parasti ir lielāki par nomas izdevumiem: pārdoto preču izmaksas (COGS) un kompensācijas (algas) izmaksas.
