Nekustamajā īpašumā funkcionālā novecošana attiecas uz arhitektūras dizaina lietderības samazināšanos tā, ka mainīt to atbilstoši pašreizējiem nekustamā īpašuma projektiem ir gandrīz neiespējami. Ilgtermiņā funkcionāla novecošana rada zaudējumus ieguldītājiem sakarā ar to, ka ieguldījumi nekustamajā īpašumā Tekošie ienākumi (ieguldījumi nekustamajā īpašumā) Pašreizējie ienākumi ir ieguldījumu stratēģija, kas ieguldītājiem ļauj pakļaut konsekventām izmaksām virs vidējā līmeņa. Visbiežāk pašreizējie ienākumi ir finansiāli intensīvi.
Kad īpašums kļūst novecojis, tas vairs nevar būt noderīgs ne īpašniekam, ne sabiedrībai. To padarot ārstējamu, var būt saistītas ar nojaukšanas un atkritumu noņemšanas izmaksām, kas īpašniekam vai ieguldītājam var radīt vairāk zaudējumu.
Ātrais kopsavilkums
- Funkcionālā novecošana attiecas uz stāvokli, kad nekustamā īpašuma dizaina elements zaudē pieprasījumu, jo tas ir arhaisks, un pārņēmuši citi mūsdienu dizaini.
- Funkcionālo novecošanu nav viegli izlabot, jo novecojušais dizains nav viegli izārstējams.
- Reālās dzīves funkcionālās novecošanas piemēri ir tilti ar nepietiekamu joslu un plecu platumu un ceļi, kas nespēj tikt galā ar mūsdienu satiksmes prasībām.
Izpratne par funkcionālo novecošanu
Ieguldītāji funkcionālās novecošanas situācijā var apsvērt attiecīgā īpašuma ilgtermiņa lietderību. Piemēram, vecu divu guļamistabu māju rajonā ar modernām trim guļamistabām un vannas istabu katrā istabā var uzskatīt par funkcionāli novecojušu.
Citi priekšmeti, kas ir ļoti pakļauti funkcionālai novecošanai, ietver elektroniku, piemēram, viedtālruņus. Viedtālruņu nozare pastāvīgi mainās, un jaunie dizainparaugi ātri noveco nesaderības un veco dizainu dēļ.
Tomēr dažreiz ir iespējams atgriezties no funkcionālās novecošanas. Piemēram, mēbeļu nozares uzņēmumi var pārveidot savas mēbeles, lai tās atbilstu jaunākajām tendencēm, un prezentēt tās pārdošanai mūsdienu dizainā.
Funkcionālās novecošanas veidi
Divi galvenie funkcionālās novecošanas veidi ir:
1. Ārstējama novecošana
Ārstējamu novecošanu var izraisīt specifisku armatūras trūkums, ko var novērst, iegādājoties nepieciešamos armatūru, īpašumam vairs nav svarīga stiprinājuma klātbūtne vai armatūras (-u) trūkums, ko var novērst, nomainot. nepieciešamo priekšmetu.
2. Neārstējama novecošana
Neārstējamo funkcionālo novecošanu lielākoties izraisa ārējie faktori, kurus īpašuma īpašnieks neietekmē. Investori var novērst šādas novecošanas rašanos, pirms apņemšanās veikt pienācīgu izpēti par jaunākajām tendencēm un dizainu nekustamajā īpašumā.
Neārstējama novecošana ir novecošanās veids, kuru nav finansiāli praktiski izārstēt. Tas notiek, ja problēmas novēršana ir pārāk dārga. Piemēram, vecu dzīvojamo ēku rajonā ar modernām dzīvojamām mājām var uzskatīt par neārstējamu, jo, lai to padarītu mūsdienīgu un palielinātu tās tālākpārdošanas vērtību, būtu nepieciešams liels remonts.
Remontdarbu izmaksas būs ievērojami lielākas nekā summas, kuras tas atgriezīs, pārdodot. Parasti funkcionālo novecošanu var paredzēt q nekustamā īpašuma analīzes un novērtēšanas sākuma posmos pirms iegādes.
Funkcionālās novecošanas ietekme uz īpašībām
Funkcionāla novecošana noved pie nekustamā īpašuma vērtēšanas krituma novērtēšanas laikā. Novērtējums. Novērtējums būtībā ir veids, kā veikt objektīvu objekta, uzņēmuma vai organizācijas analīzi vai novērtējumu, vai arī novērtēt sniegumu, ņemot vērā noteikto standartu kopumu. kritērijiem. Veic kvalificēts vērtētājs, novērtējums parasti tiek veikts ikreiz, kad jāpārdod īpašums vai aktīvs un jānosaka tā vērtība. Nekustamais īpašums ir ļoti pakļauts funkcionālai novecošanai, jo nozare ir dinamiska, un šo dinamiku izraisa pieprasījums pēc modernām mājām.
Piemēram, veca māja, kas atrodas dinamiskā apkaimē ar moderniem, daudzstāvu bungalo, ir funkcionāli novecojusi. Mājai var nebūt nekādu defektu, taču tirgus noteiktā laikā neprasa šādus standartus. Tomēr šādu māju var atjaunot, lai tuvotos tās vides standartiem.
Sliktākā ietekme uz nekustamo īpašumu funkcionālās novecošanas dēļ ir radītie zaudējumi un grūtības mainīt īpašumu par tradicionāli modernu struktūru, kas atbilst pašreizējiem standartiem.
Ārējie faktori, kas ietekmē funkcionālo novecošanu
Ir daži faktori, kas ietekmē funkcionālo novecošanu, un kurus investori var ietekmēt savā labā. Šādi faktori ir izārstējami un nav neizdevīgi nekustamā īpašuma vērtēšanai. Izārstēt šādu novecošanu var būt tikpat viegli, kā labot, pārkrāsot vai pat uzstādīt trūkstošās modernās iekārtas, lai īpašums būtu moderns un atjaunināts.
Tomēr pastāv neārstējamas ārējas sekas, kuras nevar ietekmēt nekustamā īpašuma investori. Ārējā un neārstējamā novecošana izraisa nopietnu īpašuma novērtējuma kritumu, kad to vērtē. Ārēju neārstējamu novecošanās faktoru piemēri ir šādi gadījumi:
1. Aizņemti ceļi
Īpašums var atrasties netālu no ceļa, kas ilgtermiņā var kļūt aizņemts. Dzīvojamie un komerciālie īpašumi tuvu aizņemtiem ceļiem mēdz būt mazāk pievilcīgi, un tāpēc ātri zaudē vērtību. Aizņemti ceļi iedzīvotājus pakļauj trokšņa piesārņojumam un nebeidzamai satiksmei, kas samazina pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma tirgus.
Uzņēmumu trokšņa piesārņojums var ietekmēt dzīvojamās vienības, kas atrodas netālu no komerciālām iestādēm, piemēram, nakts klubiem un restorāniem, izraisot daļēju funkcionālu novecošanu.
2. Poligonu izbūve
Turklāt poligonu būvniecība pie dzīvojamām vai komerciālām telpām rada trokšņa un smakas piesārņojumu, kas padara šādu īpašumu mazāk pieprasītu. Ienākumi no šādiem īpašumiem var ievērojami samazināties, jo īrnieki atbrīvojas no draudzīgākiem rajoniem.
3. Mājīgu mājokļu celtniecība
Cits gadījums var būt zemu ienākumu dzīvokļu celtniecība augstas klases apkaimē. Bagāta apkaime iznīcina daudzstāvu ēkas, jo lielākā daļa no tām ceļ greznas divstāvu savrupmājas. Šādi dzīvokļi var atturēt no mājokļu ieguldījumu pircējiem, tādējādi samazinot šāda nekustamā īpašuma vērtību.
Vairāk resursu
Finanses ir oficiālais globālā sertificētā banku un kredīta analītiķu (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikāta nodrošinātājs. Sertificētā banku un kredītu analītiķu (CBCA) ™ akreditācija ir pasaules mēroga kredītanalītiķu standarts, kas aptver finanses, grāmatvedību, kredīta analīzi, naudas plūsmas analīzi. , derību modelēšana, aizdevuma atmaksa un citas darbības. sertifikācijas programma, kas izstrādāta, lai palīdzētu ikvienam kļūt par pasaules klases finanšu analītiķi. Lai turpinātu virzīties uz priekšu, noderēs tālāk norādītie papildu resursi:
- Ekonomikas novecošana Citi raksti, kas aptver citas finanšu tēmas, sākot no Vorena Bafeta līdz riska ieguldījumu fondu stratēģijām. Šīs citas finanšu tēmas ir interesanta lasāmviela
- Vietu novecošana Vietu novecošana Vietu novecošana ir nekustamā īpašuma amortizācijas veids, ko izraisa citi faktori, nevis pats īpašums. Arī faktori var
- Negatīva ārējā ietekme Negatīva ārējā ietekme Negatīva ārējā ietekme rodas, ja preces vai pakalpojuma produkts un / vai patēriņš negatīvi ietekmē trešo personu ārpus tirgus. Parastā darījumā iesaistītas divas puses, t.i., patērētājs un ražotājs, kuras darījumā tiek dēvētas par pirmo un otro pusi.
- Nekustamā īpašuma attīstības modelis Nekustamā īpašuma attīstības modelis Nekustamā īpašuma attīstības modelis parasti sastāv no divām sadaļām: Darījumu kopsavilkums un Naudas plūsmas modelis. Piedāvājuma kopsavilkumā visi svarīgi pieņēmumi
