Pārdošanas salīdzināšanas pieeja ir atkarīga no pēdējā laika līdzīgu nekustamo īpašumu pārdošanas apjoma, kāds tiek vērtēts. Arī salīdzināmajam īpašumam vajadzētu būt tajā pašā vietā un pašreizējā lietošanā.
Ātrais kopsavilkums
- Pārdošanas salīdzināšanas pieeja ir viena no trim metodēm, ko izmanto nekustamā īpašuma vērtēšanā. Citas vērtēšanas pieejas ir izmaksu un ienākumu pieejas.
- Nekustamā īpašuma pārdošanas salīdzināšanas vērtēšanas pieeja izmanto līdzīgu īpašumu pārdošanas datus, lai noteiktu īpašuma tirgus vērtību.
- Vērtētājam, nosakot īpašuma pašreizējo vērtību, jāizmanto vismaz trīs nesen pārdoti un līdzīgi īpašumi.
Izpratne par pārdošanas salīdzināšanas pieeju
Novērtējot priekšmeta īpašuma vērtību, tiek veiktas cenu korekcijas atbilstoši salīdzināmā īpašuma pazīmēm.
Ja priekšmeta rekvizītam trūkst noteiktas pazīmes, kas atrodamas salīdzināmajā īpašumā, cena tiek koriģēta uz leju atbilstoši vērtībai, kas piešķirta attiecīgajai funkcijai. Līdz ar to, ja īpašumam ir vērtīga īpašība, kas nav atrodama salīdzināmā īpašumā, vērtība attiecīgi tiek koriģēta uz augšu. Tas tiek darīts, līdz tiek sasniegts galīgais skaitlis pēc vismaz trīs nesen pārdoto un līdzīgu īpašību salīdzināšanas.
Pārdošanas salīdzināšanas pieeja vērtēšanai veido kritiskās daļas salīdzinošajā tirgus analīzē vērtēšanas profesionāļiem. Salīdzinošā tirgus pieeja ir pamats, lai noteiktu dominējošo tirgus vērtību īpašumam, kas tiek iegādāts. Sadarbībā ar citām vērtēšanas metodēm pārdošanas salīdzināšanas pieeja ir aptuvena aplēse pārdevējiem, investoriem, nekustamā īpašuma ieguldījumu trestam (REIT). Nekustamā īpašuma ieguldījumu trests (REIT) ir ieguldījumu fonds vai vērtspapīrs, kas iegulda ienākumus radošos nekustamajos īpašumos. . Fondu pārvalda un pieder akcionāru uzņēmumam, kas iegulda naudu, lai ieguldītu komercīpašumos, piemēram, biroju un daudzdzīvokļu ēkās, noliktavās, slimnīcās, tirdzniecības centros, studentu mājokļos, viesnīcu vērtētājos un plašākā sabiedrībā.
Sakarā ar nekustamā īpašuma tirgus dinamisko raksturu un pastāvīgi mainīgo raksturu ieguldītājiem bieži jāpārbauda nesen pārdošanā esošo īpašumu cenas. Tirgi strauji mainās, un visiem dalībniekiem būtu jāzina pašreizējās tendences. Pamatojoties uz dominējošajiem apstākļiem, pārdevējiem un investoriem var uzlikt par pienākumu vai nu paaugstināt, vai pazemināt savas prasības, lai tie būtu līdzvērtīgi tirgus tendencēm.
Ideālā salīdzināmā īpašuma atrašana
Salīdzināms īpašums ir visvairāk līdzīgs priekšmeta īpašumam. Līdzībām jāatbilst visām īpašuma vispārīgajām detaļām. Īpašuma vispārīgajos aprakstos ietilpst guļamistabu skaits, vannas, kvadrātmetru lielums utt. Dažās pieļaujamās neatbilstībās ietilpst papildu vanna, krāsas krāsa un citi nenozīmīgi apraksti.
Salīdzināmo īpašību salīdzinājums būtu jāattiecina tikai uz īpašībām, kas ir pēc iespējas tuvākas to fiziskajai atrašanās vietai. Tas ir tāpēc, ka īpašumiem dažādās vietās var būt atšķirīga tirgus vērtība, kaut arī tiem ir daudz līdzību.
Piemēram, dzīvojamie dzīvokļi Dzīvojamie īpašumi REIT Dzīvojamie īpašumi REIT ir REIT, kas pieder un pārvalda dzīvojamās vienības, kuras izīrēt īrniekiem. Residential REIT var iedalīt vai nu vienas ģimenes, vai daudzģimeņu struktūrās, kas ir pieejamas nodarbināšanai ar uzņēmējdarbību nesaistītiem mērķiem. Tie var ietvert daudzdzīvokļu mājas, brīvdienu mājas, studentu mājokļus, kas atrodas netālu no centrālā biznesa rajona, piesaistot augstāku novērtējumu nekā īpašumi, kas atrodas tālu no CBD. Vēl viens apsvērums, kas būtu jāņem vērā, ir tādu īpašumu ņemšana, kuri tika pārdoti pēc iespējas nesen.
Nesen pārdoto īpašumu aproksimācija ir labāka nekā īpašumiem, kas tika pārdoti dažus mēnešus vai gadus agrāk, jo nekustamā īpašuma tirgi regulāri mainās. Ja vienā un tajā pašā vietā nav salīdzināmu īpašumu, apsveriet nesen pārdotos īpašumus tuvējās vietās, nevis virzieties tālāk laikā, meklējot salīdzināmus īpašumus.
Novērtējuma korekcijas faktori
1. Salīdzināmās īpašības
Priekšmeta īpašumam jābūt pēc iespējas līdzīgam salīdzināmam īpašumam, kas ievērojami samazina vajadzību pēc korekcijām. Korekcijas rodas no salīdzināšanas atšķirībām, kas novērotas no objekta īpašuma.
2. Īpašumtiesības
Priekšmeta vērtību var pielāgot vai nu uz augšu, vai uz leju, atkarībā no subjekta īpašuma īpašumtiesībām. Piemēram, maksas vienkāršie procenti tiek vērtēti citādi nekā nomas maksas procenti. Līdz ar to īpašumtiesības ir vērtēšanas jautājums.
3. Tirgus apstākļi
Tirgus apstākļi ir citi noteicošie faktori vērtēšanas korekcijās. Nekustamā īpašuma cenas var pieaugt vai pazemināties atkarībā no dominējošajām tirgus tendencēm. Pārdevēji var pazemināt cenas, lai iegūtu labākas iespējas iegūt, atkarībā no pašreizējās konkurences. Tirgus var mainīties pat nedēļas laikā.
4. Atrašanās vieta
Vēl viens noteicošais faktors ir attiecīgā īpašuma atrašanās vieta. Īpašumi, kas atrodas relatīvi netālu no galvenās infrastruktūras, piemēram, lidostas, ceļi, CBD utt., Tiek uzskatīti par augstāku vērtību nekā tie, kas atrodas tālāk.
Galvenie faktori, piemēram, satiksmes modeļi, iepirkšanās iespējas Mazumtirdzniecības REIT Mazumtirdzniecības REIT ir REIT veids, kas pieder mazumtirdzniecības īpašumiem un tos pārvalda centrālajos biznesa rajonos un augstākās klases rajonos. Tā izīrē tirdzniecības vietu, piekļuve sociālajām ērtībām, var arī veicināt korekcijas, ņemot vērā atšķirības starp subjekta īpašumu un salīdzināmiem īpašumiem.
Secinājums
Pārdošanas salīdzināšanas pieeja izmanto abu salīdzināmo īpašumu līdzību. Līdzība svārstās no tā, cik nesen notikusi pārdošana vai iekļaušana sarakstā, līdzība salīdzināmo vienību aprakstā. Ir skaidrs, ka nav identisku, salīdzināmu vienību; līdz ar to ir nepieciešami pielāgojumi atkarībā no pazīmju atšķirībām.
Pārdošanas salīdzināšanas pieeja ir ļoti atkarīga no jaunākajiem pārdošanas datiem, un tā var nebūt piemērota, ja nav jaunāko pārdošanas datu. Tāpēc nekustamā īpašuma novērtējumam, kurā trūkst bagātīgu pārdošanas apjomu un jaunāko datu, jāizmanto alternatīvi līdzekļi. Tomēr, ja jaunākie dati ir adekvāti, vispiemērotākā vērtēšanas metode ir nekustamā īpašuma pārdošanas salīdzināšanas metode.
Saistītie lasījumi
Finanses ir oficiālais sertificēto banku un kredītu analītiķu (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikātu nodrošinātājs. Sertificētā banku un kredītu analītiķu (CBCA) ™ akreditācija ir globāls kredītanalītiķu standarts, kas aptver finanses, grāmatvedību, kredītu analīzi, naudas plūsmas analīzi, derības modelēšana, aizdevuma atmaksa un citas lietas. sertifikācijas programma, kas paredzēta ikviena pārveidošanai par pasaules klases finanšu analītiķi.
Šie papildu resursi būs ļoti noderīgi, lai palīdzētu jums kļūt par pasaules klases finanšu analītiķi un virzīt savu karjeru pēc iespējas pilnīgāk:
- Komerciālo nekustamo īpašumu brokeris Komerciālo nekustamo īpašumu brokeris Komerciālo nekustamo īpašumu brokeris ir starpnieks starp komerciālā nekustamā īpašuma pārdevējiem un pircējiem, kurš palīdz klientiem pārdot, iznomāt vai iegādāties komerciālo nekustamo īpašumu. Komerciāla nekustamā īpašuma brokeris var brīvi strādāt vai nu kā neatkarīgs aģents, vai kā komerciālā nekustamā īpašuma brokeru firmas loceklis.
- Izmaksu pieeja (nekustamais īpašums) Izmaksu pieeja (nekustamais īpašums) Nekustamā īpašuma novērtēšanas izmaksu pieeja ir balstīta uz pieņēmumu, ka īpašuma izmaksām jābūt vienādām ar ēkas celtniecības izmaksām
- Vietu novecošana Vietu novecošana Vietu novecošana ir nekustamā īpašuma amortizācijas veids, ko izraisa citi faktori, nevis pats īpašums. Arī faktori var
- Nekustamā īpašuma attīstības modelis Nekustamā īpašuma attīstības modelis Nekustamā īpašuma attīstības modelis parasti sastāv no divām sadaļām: Darījumu kopsavilkums un Naudas plūsmas modelis. Piedāvājuma kopsavilkumā visi svarīgi pieņēmumi
