Projekta finansēšana ir ilgtermiņa neatkarīga kapitāla ieguldījuma finansēšana, kas ir projekti ar naudas plūsmām. Naudas plūsmas pārskats. Naudas plūsmas pārskats (saukts arī par naudas plūsmas pārskatu) ir viens no trim galvenajiem finanšu pārskatiem, kas ziņo par naudas plūsmu. ģenerēts un iztērēts noteiktā laika periodā (piemēram, mēnesī, ceturksnī vai gadā). Naudas plūsmas pārskats darbojas kā tilts starp peļņas vai zaudējumu aprēķinu un bilanci un aktīviem Materiālie aktīvi Materiālie aktīvi ir aktīvi ar fizisku formu un tiem ir vērtība. Piemēri ietver pamatlīdzekļus. Materiālie aktīvi ir redzami un jūtami, un tos var iznīcināt ugunsgrēks, dabas katastrofa vai nelaimes gadījums. Savukārt nemateriālajiem aktīviem nav fiziskas formas, un tie sastāv no tādām lietām kā intelektuālais īpašums, kuru var skaidri identificēt. Nekustamā īpašuma projektu finansēšana ir klasisks piemērs. Citi projekta finansēšanas piemēri ir ieguves rūpniecība, nafta un gāze, kā arī ēkas un būves.
Nekustamā īpašuma projektu finanšu naudas plūsmām jābūt pietiekamām, lai segtu pamatdarbības izdevumus un finansētu atmaksas prasības. Parasti finansējumu veido parāds Vecākais un pakārtotais parāds Lai saprastu vecāko un subordinēto parādu, mums vispirms jāpārskata kapitāla kaudze. Kapitāla kaudze ierindo dažādu finansēšanas avotu prioritāti. Vecākie un pakārtotie parādi attiecas uz viņu rangu uzņēmuma kapitāla kaudzē. Likvidācijas gadījumā vispirms tiek izmaksāts vecāka gadagājuma parāds, un pašu kapitāls tiek saskaņots ar aktīva kalpošanas laiku.
Nekustamā īpašuma projektu finanses vs korporatīvās finanses
Ja korporācijas korporācija Korporācija ir juridiska persona, ko privātpersonas, akcionāri vai akcionāri ir izveidojuši ar mērķi darboties ar peļņu. Korporācijām ir atļauts slēgt līgumus, iesūdzēt tiesā un iesūdzēt tiesā, piederēt aktīviem, pārskaitīt federālos un štata nodokļus un aizņemties naudu no finanšu institūcijām. uzņemas jaunu ieguldījumu, tā var izmantot naudas plūsmas no citām pamatdarbībām, lai finansētu jauno projektu. Tā var arī izmantot savu vispārējo kredītspēju, lai aizņemtos naudu un finansētu projektu. Korporācija varētu emitēt arī kapitālu ar nenoteiktu laika periodu. Nekustamā īpašuma projektu finansēšanā kapitālu, ko izmanto projekta finansēšanai, parasti atmaksā noteikta laika perioda beigās.
Nekustamā īpašuma projektu finansēšanas kapitāla kaudze
Runājot par nekustamā īpašuma projektu finansēšanu, kapitāla kaudzē ir iekļauti vairāki apsvērumi:
- Finansēšanai izmanto celtniecības aizdevumus
- Drošība un prioritāte dažādiem aizdevējiem kapitāla kaudzē
- Termins, kas atbilst projekta izstrādes un pārdošanas laika ilgumam
- Kompromisi starp fiksēto un mainīgo procentu likmi
- Cenas ap pašu kapitālu
Kapitāla kaudze, kas sastāv no visiem dažādajiem finansēšanas veidiem, ko var izmantot, parasti ietver:
- Vecāku parāds
- Pakārtotais parāds
- Pašu kapitāls
Vecākais parāds ir visdrošākais kapitāls, savukārt pašu kapitāls ir riskantākais no trim.
Nekustamā īpašuma projektu finansēšanas nozares termini un definīcijas
Lai izveidotu finanšu modeli, mums ir jāsaprot svarīgi termini un definīcijas, ko bieži lieto nekustamo īpašumu projektu finansēšanā:
- Aizdevums pret vērtību (LTV): Aizņēmēja parāda finansēšanas summa tiks izteikta procentos no nekustamā īpašuma tirgus vērtības.
- Aizdevuma izmaksas (LTC): Aizņēmēja parāda finansēšanas summa procentos no attīstības izmaksām.
- Neto pamatdarbības ienākumi (NOI): Bruto nomas ieņēmumi, atskaitot darbības izdevumus (īpašuma nodokļi, apdrošināšana, uzturēšana utt.).
- Vāciņu likme: NOI dalīts ar īpašuma vērtību, kas izteikta procentos.
- Amortizācijas periods: Jāaizpilda periodu (mēnešu vai gadu) aizdevuma pamatmaksājumu skaits.
- Jēdziens: Laika periods, par kuru tiek panākta vienošanās par hipotēkas aizdevuma procentu likmi.
- Galvenais partneris (ģimenes ārsts): Partnerattiecību īpašnieks ar neierobežotu atbildību - parasti vadītājs, kurš aktīvi piedalās operācijās.
- Komandīts partneris (LP): Pasīvs investors, kuram ir ierobežotas iespējas, pamatojoties uz summu, kuru viņi ir ieguldījuši projektā.
- Zemes aizdevums: Finansējums, ko izmanto, lai iegūtu zemes gabalu bez NOI. Ilgtermiņa vērtība būs daudz zemāka nekā ienākumu veidojošā īpašuma vērtība.
- Grīdas platības attiecība (FSR): Izmanto, lai noteiktu ēkas lielumu un kontrolētu apbūves blīvumu zemes gabalā.
- Bruto apbūves laukums (GBA): Visu apbūves vietu summa no sienas līdz sienai.
- Bruto iznomājamā platība (GLA): Visas slēgtās apdzīvojamās telpas summa.
- Vietas bruto platība: Vietnes divdimensiju mērījumi, pamatojoties uz tās īpašību līnijām.
- Atskaitījumi: Daļa no kopējās teritorijas platības, uz kuras nevar uzbūvēt, piemēram, publiskās piekļuves zonas, ceļi, joslas utt.
- Tīkla vietnes platība: Bruto teritorijas platība, atskaitot visus atskaitījumus.
- Makss GBA: Ēkas bruto platība, kas aprēķināta, pamatojoties uz FSR.
- Celtniecības GBA: Ēkas bruto platība, pamatojoties uz būvniecības plāniem.
- Pārdodamā platība: Ēkas bruto platība, pamatojoties uz būvniecību, atskaitot visas koplietošanas telpas vai citas nepārdodamas platības.
Nekustamā īpašuma projektu finansēšana - attīstības grafiks
Izpratne par attīstības procesu un laika grafiku palīdz mums iegūt skaidru karti, veidojot nekustamā īpašuma projektu finanšu modeli. Nekustamā īpašuma attīstības projektā ir vairāki posmi:
Katrā nekustamā īpašuma projektu finansēšanas dzīves cikla posmā tiek izmantoti dažādi finansējuma veidi. Piemēram, uzņēmums var izmantot pašu kapitālu, lai finansētu darījumu ieguvi. Tas ir tāpēc, ka projekta agrīnā stadijā ir augsts risks, un tāpēc var būt grūti saņemt bankas aizdevumus. Vēlākajos posmos, piemēram, pārveidošana un pirmsattīstība, projekti parasti tiek finansēti gan ar aizdevumiem, gan ar pašu kapitālu.
Nekustamā īpašuma projektu finansēšana - finanšu modelis un vērtēšana
Zemāk ir ekrānuzņēmums no Finance’s Real Estate finanšu modelēšanas kursa, kur jūs varat uzzināt, kā programmā Excel no sākuma izveidot attīstības modeli. Soli pa solim.
Vairāk resursu
Mēs ceram, ka jums patika lasīt Finanšu rokasgrāmatu par nekustamo īpašumu projektu finansēšanu. Finanses piedāvā finanšu modelēšanas un vērtēšanas analītiķi (FMVA) ™ FMVA® sertifikāciju. Pievienojieties 350 600+ studentiem, kuri strādā tādos uzņēmumos kā Amazon, J.P.Morgan un Ferrari sertifikācijas programma tiem, kas vēlas virzīt savu karjeru uz nākamo līmeni. Lai palīdzētu jums virzīties uz priekšu, skatiet tālāk norādītos papildu finanšu resursus:
- Pienācīga pārbaude projektu finansēšanā Pienācīga pārbaude projektu finansēšanā Pienācīga pārbaude projektu finansēšanā ietver ar darījumu saistīto aspektu pārvaldību un pārskatīšanu. Pareiza uzticamības pārbaude nodrošina, ka attiecībā uz finanšu darījumu nerodas pārsteigumi. Process ietver darījuma visaptverošu pārbaudi un kredīta novērtējuma piezīmes sagatavošanu.
- Finanšu modelēšanas paraugprakses paraugprakse Finanšu modelēšanas paraugprakse Šis raksts ir paredzēts, lai lasītājiem sniegtu informāciju par finanšu modelēšanas paraugpraksi un viegli sekojošu, detalizētu rokasgrāmatu par finanšu modeļa izveidi.
- Projekta budžeta veidne Projekta budžeta veidne Šī projekta budžeta veidne nodrošina rīku, lai apkopotu projekta izmaksu budžetu. Projekta budžets ir rīks, ko projektu vadītāji izmanto, lai novērtētu projekta kopējās izmaksas. Projekta budžeta veidne ietver detalizētu visu izmaksu tāmi, kuras, iespējams, radīsies pirms projekta pabeigšanas
- Nekustamā īpašuma kopuzņēmums Nekustamā īpašuma kopuzņēmums Nekustamā īpašuma kopuzņēmumam (JV) ir izšķiroša loma lielāko daļu nekustamo īpašumu projektu izstrādē un finansēšanā. Kopuzņēmums ir vienošanās
