Fiziskā stāvokļa pasliktināšanās attiecas uz nekustamā īpašuma vērtības samazināšanos ēkas fiziskas nolietošanās dēļ. Tas var arī aprakstīt parasto nodilumu, ko ēkas piedzīvo, novecojot. Piemēram, apkures un dzesēšanas sistēmas kādā brīdī nākotnē nolietojas. Īpašuma nodilumu var izraisīt dabā sastopami elementi, piemēram, ūdens, vējš, ekstremāla temperatūra, termīti vai zemestrīces. Cilvēki nodilumu var izraisīt arī vandālisma, nevērības, uguns utt.
Pasliktināšanās līmenis ir atkarīgs no īpašuma pašreizējās apkopes līmeņa, kā arī no sākotnējās būvniecības kvalitātes. Ēkai, kas tika uzbūvēta, izmantojot izturīgus oriģinālos materiālus, ir lielākas iespējas izturēt nolietojumu salīdzinājumā ar ēku, kas būvēta, izmantojot zemas kvalitātes materiālus. Īpašumu īpašnieki, kuri regulāri nolieto nolietotus priekšmetus un uzlabo, piemēram, pārkrāso un jumta materiālu maina uz mūsdienu jumta segumiem, samazina īpašuma stāvokļa pasliktināšanās līmeni.
Ātrais kopsavilkums
- Fiziskā stāvokļa pasliktināšanās attiecas uz ēku nolietojumu, kas noveco, kā rezultātā tiek zaudēta vērtība.
- Fiziskā stāvokļa pasliktināšanās var būt saistīta ar tādu elementu darbību kā plūdi, zemestrīces, uguns, ultravioletā saules gaisma, vējš utt.
- Pasliktināšanās var būt izārstējama vai neārstējama atkarībā no remonta veikšanas ekonomiskās iespējas.
Fiziskās pasliktināšanās kategorijas
Tālāk ir norādītas divas galvenās nekustamā īpašuma fiziskās pasliktināšanās kategorijas:
1. Ārstējama pasliktināšanās
Izārstējama pasliktināšanās ir pasliktināšanās veids, kuru ir ekonomiski iespējams izārstēt. Ekonomiskā iespējamība tiek norādīta, ja īpašuma vērtības pieaugums pārsniedz vai ir vienāds ar paredzamajām īpašuma remonta izmaksām. Izstrādājuma nomaiņas vai atjaunošanas izmaksas tiek izmantotas kā reāls ārstējamā stāvokļa pasliktināšanās mērs.
Izārstējamā stāvokļa pasliktināšanās mērīšana ietver tādu priekšmetu vērtības novērtēšanu, kuri ir jālabo, piemēram, logu nomaiņa, pārkrāsošana, laika noņemšana, jumta remonts, vaļīgu flīžu nostiprināšana, nepareiza elektroinstalācija un apkures vai dzesēšanas sistēmas remonts. Mērījumos jāiekļauj iepriekš minētie elementi tikai tad, ja īpašuma vērtības pieaugums kompensēs remonta izmaksas. Piemēram, ja aplēstās jumta remonta un nepiesegto flīžu nostiprināšanas izmaksas maksā 8 000 USD, potenciālais pircējs var samazināt savu piedāvājuma cenu par tādu pašu vērtību, lai segtu šāda remonta veikšanas izmaksas.
2. Neārstējama pasliktināšanās
Nedziedināms nolietojums ir nolietojuma veids, kas tiek uzskatīts par neārstējamu pat tad, ja būtu jāveic remonts. Vienkārši sakot, preces (-u) remonta izmaksas pārsniedz vērtību, ko tā pievienotu, un tāpēc to labošanai nav ekonomiska labuma.
Neārstējamu stāvokļa pasliktināšanos var grupēt arī īstermiņa un ilgtermiņa. Īstermiņa posteņi attiecas uz priekšmetiem, kuru dzīves ilgums ir īsāks nekā pašiem uzlabojumiem, savukārt ilgtermiņa posteņiem ir tādi, kuru dzīves ilgums ir vienāds vai lielāks par veiktajiem uzlabojumiem. Piemēram, ja ēkas pamats ir bojāts, šāds remonts tiek uzskatīts par neizārstējamu bojājumu, jo tas prasītu visu konstrukciju no jauna uzcelt. Ārstēšana pārsniedz paredzamo īpašuma vērtības pieaugumu.
Citas īpašuma pasliktināšanās formas
Papildus fiziskajam stāvokļa pasliktinājumam ir arī citi pasliktināšanās veidi, kas ietekmē nekustamo īpašumu:
1. Funkcionāla novecošana
Funkcionālā novecošana ir tāda stāvokļa pasliktināšanās forma, ko rada īpašumā esoša īpašība, kas vairs nav noderīga vai funkcionāla, kā rezultātā tiek zaudēta visa īpašuma vērtība. Pasliktināšanos var izraisīt dažādi faktori, piemēram, mainīgas tirgus prasības, attīstoša tehnoloģija, novecojušas ērtības, arhitektūras dizains, vietējie ekonomiskie apstākļi utt.
Vērtības zudums ir saistīts ar pieņēmumu, ka konkrētas pazīmes nomaiņa nav rentabla vai to nevar mainīt. Funkcionālas novecošanas piemērs ir septiņstāvu ēka bez lifta (-iem). Lifta pievienošana tiks uzskatīta par ārstējamu, ja mājas vērtības pieaugums pārsniedz aprīkojuma uzstādīšanas izmaksas.
2. Ārējā novecošana
Ārējā novecošana attiecas uz īpašuma vērtības samazināšanos ārēju faktoru dēļ, kurus īpašniekam ir maz vai nav iespēju mainīt. Daži no ārējiem faktoriem var ietvert recesiju Recesija Recesija ir termins, ko lieto, lai apzīmētu vispārējās ekonomiskās aktivitātes palēnināšanos. Makroekonomikā recesijas tiek oficiāli atzītas pēc diviem negatīviem IKP pieauguma tempu ceturkšņiem pēc kārtas. , zonējuma izmaiņas, reģionālā darbavietu zaudēšana, jauni notikumi, kas negatīvi ietekmē īpašuma vērtības (piemēram, blīvu mājokļu ar zemiem ienākumiem, apgabala cietumu un kanalizācijas attīrīšanas iekārtu celtniecība netālu no īpašuma), vides ierobežojumi un negatīvas izmaiņas satiksmes paradumos.
Iepriekš minētos faktorus ir gandrīz neiespējami mainīt, jo tie atrodas ārpus īpašuma. Būs dārgi vai praktiski neiespējami mainīt nelabvēlīgo ietekmi, kas nav uz īpašumu. Piemēram, novadu cietuma pārvietošana ir ārpus mājas īpašnieka spēka.
Līdzīgi, ja īpašums ir atkarīgs no viena galvenā darba devēja un šis darba devējs pārtrauks darbību, tiks postoši ietekmēta īpašuma vērtība šajā apgabalā. Šādu faktoru nav iespējams izlabot, un tas var pārsniegt īpašuma īpašnieka finansiālo spēku.
Vairāk resursu
Finanses ir oficiālais globālās finanšu modelēšanas un vērtēšanas analītiķu (FMVA) ™ FMVA® sertifikācijas nodrošinātājs. Pievienojieties 350 600+ studentiem, kuri strādā tādos uzņēmumos kā Amazon, JP Morgan un Ferrari sertifikācijas programma, kas paredzēta ikvienam, lai kļūtu par pasaules klases finanšu analītiķi. . Lai turpinātu virzīties uz priekšu, noderēs tālāk norādītie papildu finanšu resursi:
- Nolietojuma izdevumi Nolietojuma izdevumi Nolietojuma izdevumi tiek izmantoti, lai laika gaitā samazinātu rūpnīcas, pamatlīdzekļu un aprīkojuma vērtību, lai tā atbilstu to lietojumam un nolietojumam. Nolietojuma izdevumi tiek izmantoti, lai labāk atspoguļotu ilgtermiņa aktīvu izdevumus un vērtību, jo tie ir saistīti ar ieņēmumiem, kurus tie rada.
- Negatīva ārējā ietekme Negatīva ārējā ietekme Negatīva ārējā ietekme rodas, ja preces vai pakalpojuma produkts un / vai patēriņš negatīvi ietekmē trešo personu ārpus tirgus. Parastā darījumā iesaistītas divas puses, t.i., patērētājs un ražotājs, kuras darījumā tiek dēvētas par pirmo un otro pusi.
- PP&E PP&E (pamatlīdzekļi) PP&E (pamatlīdzekļi) ir viens no galvenajiem ilgtermiņa aktīviem, kas atrodami bilancē. PP&E ietekmē Capex, nolietojums un pamatlīdzekļu iegāde / izvietošana. Šiem aktīviem ir galvenā loma uzņēmuma darbības un nākotnes izdevumu finanšu plānošanā un analīzē
- Tiešās līnijas nolietojums Tiešās līnijas nolietojums Tiešās līnijas nolietojums ir visbiežāk izmantotā un vienkāršākā metode aktīva nolietojuma sadalei. Izmantojot lineārās metodes metodi, gada nolietojuma izdevumi ir vienādi ar aktīva izmaksām, atskaitot glābšanas vērtību, dalot ar lietderīgās izmantošanas laiku (gadu skaits). Šajā rokasgrāmatā ir piemēri, formulas, paskaidrojumi
