P / AFFO aprēķina, pieskaitot P / FFO jebkuram īres pieaugumam un atņemot kapitālos izdevumus un ikdienas uzturēšanas izmaksas. P / AFFO ir REIT (Real Estate Investment Trust) nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (REIT) finanšu darbības rādītājs. Real Estate Investment Trust (REIT) ir ieguldījumu fonds vai vērtspapīrs, kas iegulda ienākumus radošos nekustamajos īpašumos. . Fondu pārvalda un pieder akcionāru uzņēmumam, kas iegulda naudu ieguldījumiem komercīpašumos, piemēram, biroju un daudzdzīvokļu ēkās, noliktavās, slimnīcās, tirdzniecības centros, studentu mājokļos, viesnīcās. Tas ir vienāds ar P / FFO, kas koriģēts, ņemot vērā kapitālos izdevumus un regulāras uzturēšanas izmaksas, padarot to par precīzāku REIT novērtēšanas rīku nekā P / FFO.
Tas ir arī precīzāks dividenžu prognozētājs, ko uzņēmums maksās nākotnē, un tas var palīdzēt potenciālajiem investoriem pieņemt lēmumu par uzņēmuma akciju pirkšanu vai nepirkšanu. P / AFFO ir pazīstams arī kā izplatīšanai pieejamie fondi.
Ātrais kopsavilkums
- P / AFFO ir Funds from Operations (FFO) koriģēta versija, kurā ņemti vērā uzņēmuma kapitālie izdevumi.
- P / AFFO metrika nav standartizēta, tāpēc nav iespējams salīdzināt vienu REIT no otras, jo starp uzņēmumiem nav standarta procedūru attiecībā uz P / AFFO.
- P / AFFO ņem vērā portfeļa kapitālos izdevumus, piemēram, īres maksas palielināšanu, telpu pārkrāsošanu un jumta nomaiņu.
Kā aprēķināt P / AFFO
Aprēķinot P / AFFO, vispirms mums jānosaka P / FFO P / FFO P / FFO vai cenu uz līdzekļiem no operācijām var raksturot kā uzticamu un mūsdienīgu veidu, kā noteikt REIT vērtību. Tiek aprēķināta P / FFO metrika un pēc tam no P / FFO atskaitītas citas izdevumu formas, lai iegūtu P / AFFO. P / FFO izmanto, lai novērtētu naudas plūsmu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. To aprēķina, vispirms iegūstot uzņēmuma neto ienākumus un pēc tam summējot visas amortizācijas un amortizācijas izmaksas attiecīgajā periodā. Nolietojums tiek atkal pievienots vienādojumam, jo nekustamā īpašuma vērtība palielinās, un amortizācijas atskaitīšana varētu izkropļot īpašuma vērtību.
P / AFFO iegūst, ņemot P / FFO vērtību un pēc tam atņemot kapitālos izdevumus. Kapitālizdevumi Kapitālie izdevumi attiecas uz līdzekļiem, kurus uzņēmums izmanto ilgtermiņa aktīvu iegādei, uzlabošanai vai uzturēšanai, lai uzlabotu efektivitāti vai kapacitāti. uzņēmuma. Ilgtermiņa aktīvi parasti ir fiziski, un to lietderīgās lietošanas laiks ir vairāk nekā viens pārskata periods. piemēram, uzturēšanas izmaksas un jebkurš kapitāla pieaugums no īpašuma pārdošanas. Kapitāla pieaugums no īpašuma pārdošanas tiek atskaitīts, jo tas ir vienreizējs pasākums, un tas nerada ilgtermiņa ietekmi uz īpašumu.
P / AFFO izmaksu koeficients
P / AFFO koeficients mēra REIT spēju ilgtermiņā maksāt akcionāriem dividendes. Izmaksas koeficients tiek aprēķināts, ņemot vērā REIT gada dividenžu likmi un dalot to ar aprēķināto P / AFFO par akciju. Tas palīdz novērtēt REIT operāciju naudas plūsmu, ņemot vērā kapitālos izdevumus un citas ikdienas uzturēšanas izmaksas.
Ja aprēķinātā attiecība ir lielāka par 100%, tas nozīmē, ka šī REIT dividendes ir lielākas nekā ienākumi, kas tiek plānoti turpmākajām darbībām. Tā rezultātā REIT var uzlikt par pienākumu maksāt dividendes no tās naudas rezerves. Tomēr šāds scenārijs nav trauksmes cēlonis, ja tas dominē īstermiņā. Tomēr tas var būt trauksmes cēlonis, ja tas turpinās ilgtermiņā, kas biznesam nebūs ilgtspējīgs un kam būs nepieciešama ātra rīcība, lai koriģētu dividenžu izmaksu Dividendu politika Uzņēmuma dividenžu politika nosaka to, cik lielu dividendes izmaksā sabiedrība akcionāriem un dividenžu izmaksas biežums.
P / AFFO pret P / FFO
P / AFFO ir labāk izvēlēts nekā P / FFO, novērtējot REIT veiktspēju, jo pirmais detalizēti atskaita uzņēmējdarbībai radušos izdevumus, ieskaitot kapitālos izdevumus un ikdienas uzturēšanas izmaksas. P / FFO ņem vērā tikai amortizācijas un amortizācijas izmaksas, izslēdzot citas svarīgas izmaksas, kas ietekmē uzņēmuma vērtību.
Vēl viens strīds starp abiem rādītājiem ir tāds, ka lielākajai daļai uzņēmumu P / FFO ir vairāk standartizēts nekā P / AFFO. Ir vadlīnijas, kuras uzņēmumi var izmantot, aprēķinot P / FFO, taču nav standarta metodes P / AFFO aprēķināšanai.
Tas nozīmē, ka katrs uzņēmums var izmantot sev vēlamo veidu, kā noteikt savu P / AFFO; uzņēmumu iegūtās vērtības var nebūt salīdzināmas ar citām nozares vērtībām. Salīdzinājums ir svarīgs aspekts nekustamo īpašumu nozarē, jo tas ļauj ekspertiem noteikt, kā darbojas dažādi uzņēmumi.
Parāds (aizņemto līdzekļu attiecība)
Lai vienmērīgi palielinātu P / AFFO par akciju un palielinātu akcionāriem maksājamās dividendes, uzņēmumiem ir jāsaglabā zemākas kapitāla izmaksas nekā naudas ienesīgums. Parāds ir galvenais aspekts lielākajai daļai uzņēmumu, jo tie var uzņemties parādu, lai veicinātu izaugsmi vai segtu savas darbības finansēšanas deficītu. Tomēr parāda izmaksas atšķiras, un uzņēmumiem būtu jāiegūst lētākie parādi, kas ir elastīgi un ar pārvaldāmiem atmaksas noteikumiem.
Uzņēmumi izmanto aizņemto līdzekļu īpatsvaru, lai novērtētu risku, kas saistīts ar konkrētu parāda piedāvājumu. Šo koeficientu izmanto arī kredītreitinga biroji, lai novērtētu REIT dzīvotspēju kredīta ziņā. Kreditori izmanto kredītreitingu aģentūru iegūtos datus, lai pierādītu kredītspēju. Kredītspēja Vienkāršāk sakot, kredītspēja ir tā, cik "cienīga" vai cienīga ir kredītspēja. Ja aizdevējs ir pārliecināts, ka aizņēmējs savlaicīgi izpildīs savas parādsaistības, aizņēmējs tiek uzskatīts par kredītspējīgu. aizņēmēju firmas.
Dati izskaidro naudas plūsmu un REIT spēju ērti atmaksāt parādu un to, vai viņiem ir citi nenomaksāti parādi ar citiem kreditoriem. Uzņēmuma kredītreitings ir būtisks viņu kredītspējai, jo kreditori izmanto šādus ierakstus, lai novērtētu atmaksas iespējas un saistību nepildīšanas risku. Tāpēc zemās kredītlikmes ierobežo uzņēmuma izaugsmes iespējas.
Papildu resursi
Finanses ir oficiālais finanšu modelēšanas un vērtēšanas analītiķa (FMVA) ™ FMVA® sertifikācijas nodrošinātājs. Pievienojieties 350 600+ studentiem, kuri strādā tādos uzņēmumos kā Amazon, J.P.Morgan un Ferrari sertifikācijas programma, kas paredzēta ikviena pārveidošanai par pasaules klases finanšu analītiķi.
Šie papildu resursi būs ļoti noderīgi, lai palīdzētu jums kļūt par pasaules klases finanšu analītiķi un virzīt savu karjeru pēc iespējas pilnīgāk:
- Kapitāla likme (REIT) Kapitāla likme (REIT) Kapitāla likme ir finanšu rādītājs, ko nekustamā īpašuma investori izmanto, lai analizētu ieguldījumus nekustamajā īpašumā un noteiktu viņu potenciālo atdeves līmeni
- Nekustamā īpašuma finanšu modelēšanas pamati Nekustamā īpašuma finanšu modelēšanas pamati Uzziniet nekustamā īpašuma finanšu modelēšanas pamatus šajā ievada rokasgrāmatā par finanšu modeļa izveidi nekustamā īpašuma attīstības projektam.
- Sviras rādītāji Sviras rādītāji Sviras koeficients norāda parāda līmeni, kas uzņēmumam radies salīdzinājumā ar vairākiem citiem kontiem tās bilancē, peļņas vai zaudējumu aprēķinā vai naudas plūsmas pārskatā. Excel veidne
- Cenas novērtējums Cenas novērtējums Nekustamā īpašuma cenas pieaugums attiecas uz nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu noteiktā laika periodā. Viens no mērķiem ieguldīt reālā
