Nekustamā īpašuma novērtēšanas izmaksu pieeja balstās uz pieņēmumu, ka īpašuma izmaksām jābūt vienādām ar līdzīga īpašuma celtniecības izmaksām no jauna. Nekustamā īpašuma celtniecības izmaksas ietver zemes gabala vērtību un teritorijas uzlabojumu un būvju vērtību, atskaitot uzlabojumu amortizācijas izmaksas.
Izmaksu pieeja darbojas, pieņemot, ka nav jēgas maksāt par īpašumu vairāk, nekā tas maksās, lai izveidotu līdzvērtīgu īpašumu. Izmaksu pieejas novērtēšanas metodi dažreiz sauc par darbuzņēmēja novērtēšanas metodi.
Ātrais kopsavilkums
- Izmaksu pieeja ir viena no trim galvenajām metodēm, ko izmanto, aprēķinot nekustamā īpašuma vērtību.
- Izmaksu pieejas metode ir balstīta uz pieņēmumu, ka potenciālajam īpašuma pircējam būtu jāmaksā cena, kas ir vienāda ar līdzvērtīgas ēkas celtniecības izmaksām.
- Nekustamā īpašuma tirgus vērtība ir zemes vērtības un zemes gabala uzlabojumu summa, atskaitot uzkrāto nolietojumu.
Kā tas strādā
Izmaksu pieeja ir balstīta uz loģiku, ka informēti pircēji par īpašumu nemaksās vairāk, nekā viņiem izmaksās līdzīga īpašuma celtniecība no nulles un ar tādu pašu lietderības līmeni. Izmaksu pieeja ir piemērota unikāliem īpašumiem, piemēram, baznīcām vai skolām ar unikāliem komponentiem. Arī jaunam īpašumam ir viegli aprēķināt būvniecības izmaksas, jo nesen tika veikti uzlabojumi.
Izmaksu pieejas aprēķināšanas formula ir šāda:
Īpašuma vērtība = nomaiņas / reproducēšanas izmaksas - nolietojums + zemes vērtība
Tā kā izmaksu pieeja nav balstīta uz salīdzināmiem īpašumiem vai īpašuma spēju gūt ieņēmumus, ieņēmumu plūsmas ir dažādi avoti, no kuriem uzņēmums nopelna naudu, pārdodot preces vai sniedzot pakalpojumus. Ieņēmumu veidi, kurus uzņēmums reģistrē savos kontos, ir atkarīgi no uzņēmuma veikto darbību veidiem. Skatiet kategorijas un piemērus. Metode ņem vērā summu, kas šodien radīsies, lai izveidotu īpašumu, pieņemot, ka esošā struktūra ir jāiznīcina un jāatjauno no jauna. Tādējādi tajā tiek ņemta vērā zemes vērtība, kurā īpašums ir uzbūvēts, atskaitot vērtības zudumus.
Solis izmaksu pieejas metodē
Nekustamā īpašuma novērtēšanas izmaksu pieejas process ir šāds:
1. Novērtējiet struktūras reproducēšanas vai aizstāšanas izmaksas
Šis solis ietver pašreizējo struktūras būvniecības izmaksu novērtēšanu no nulles un vietnes uzlabojumus. Izmaksas var aprēķināt, izmantojot šādas divas metodes:
Aizstāšanas metode
Aizstāšanas metode aprēķina ēkas celtniecības izmaksas ar tādu pašu lietderību kā novērtējamā konstrukcija, izmantojot pašreizējos celtniecības materiālus, standartus, projektus un izkārtojumus.
Reprodukcijas metode
Reproducēšanas metode nosaka īpašuma dublikāta izgatavošanas izmaksas, izmantojot līdzīgus materiālus un būvniecības praksi. Tas izmanto arī dizainu, standartus un izkārtojumus, kas bija spēkā īpašuma būvniecības laikā.
Jo vecāks un vēsturiskāks īpašums ir, jo lielāka atšķirība starp aizstāšanas un pavairošanas izmaksām. Vēsturiskas ēkas īpašuma dublikāta celtniecība ir dārgāka nekā mūsdienu mājas kopēšana, jo materiālu iegāde un vietnes uzlabošana izmaksās dārgāk.
Jaunuzceltam īpašumam nav lielas atšķirības starp aizstāšanas un pavairošanas izmaksām. Piemēram, pieņemsim, ka reprodukcijas / aizstāšanas izmaksas tiek lēstas 1 miljona ASV dolāru vērtībā.
2. Novērtējiet uzlabojumu nolietojumu
Nolietojums ir ēkas un / vai tās uzlabojumu vērtības zudums, un tas rada starpību starp uzlabojumu vērtību un pašreizējo uzlabojumu ieguldījumu vērtību. Novērtējot īpašuma nolietojumu, jāņem vērā fiziskais, funkcionālais un ekonomiskais nolietojums.
Fiziskais nolietojums attiecas uz nolietojumu, kas rodas, ēkai novecojot, savukārt funkcionālais nolietojums notiek, mainoties patērētāja gaumei un vēlmēm noteiktā laika periodā.
Ekonomikas nolietojums rodas no ārējām negatīvām tendencēm, piemēram, galveno darba devēju sabrukuma, recesijas. Recesija Recesija ir termins, ko lieto, lai apzīmētu vispārējās ekonomiskās aktivitātes palēnināšanos. Makroekonomikā recesijas tiek oficiāli atzītas pēc diviem negatīviem IKP pieauguma tempu ceturkšņiem pēc kārtas. , un jauni negatīvi notikumi (piemēram, kanalizācijas attīrīšanas iekārtu būvniecība kaimiņos). Šajā gadījumā pieņemsim, ka uzkrātais nolietojums ir 150 000 USD.
3. Novērtējiet zemes tirgus vērtību
Nākamais solis ir aplēst zemes vērtību, uz kuras tiek būvēts īpašums. Vispiemērotākā zemes vērtības aprēķināšanas metode ir tiešās salīdzināšanas metode, kur pašreizējo zemes cenu iegūst no nesen pārdoto zemes gabalu vērtības. Tā ir tirgus vērtība, kuru jūs šodien maksātu par zemi, ja tā būtu brīva. Šajā gadījumā pieņemsim, ka zemes tirgus vērtība ir 750 000 USD.
4. Atskaitīt uzkrāto nolietojumu no reproducēšanas / aizstāšanas izmaksām
Pēc uzlabojumu nolietojuma kopējās vērtības iegūšanas atņemiet skaitli no aprēķinātajām reproducēšanas vai aizstāšanas izmaksām, kas iegūtas pirmajā solī. Mūsu gadījumā to aprēķina šādi:
Aizstāšanas / pavairošanas izmaksas 1 000 000 USD
Mazāk: Uzkrātā nolietojums 150 000 USD
Amortizētās struktūras izmaksas $850,000
5. Pievienojiet aplēstajai zemes vērtībai struktūras amortizētās izmaksas
Pēdējais solis ir aprēķinātās zemes vērtības pievienošana struktūras nolietotajām izmaksām un uzlabojumiem. Skaitli iegūst šādi:
Aizstāšanas / pavairošanas izmaksas 1 000 000 USD
Mazāk: Uzkrātā nolietojums 150 000 USD
Nolietotās struktūras izmaksas 850 000 USD
Pievienot: Paredzamā zemes vērtība 750 000 USD
Nekustamā īpašuma kopējā vērtība $1,600,000
Izmaksu pieejas ierobežojumi
Viens no izmaksu pieejas ierobežojumiem ir tas, ka tiek pieņemts, ka pircējs var atrast brīvu zemes gabalu, kur uzcelt identisku īpašumu, un tas ne vienmēr notiek. Ja brīvas zemes nav, aplēstā īpašuma vērtība būs neprecīza.
Arī teritoriju var pilnībā attīstīt, un vietējās pašvaldības var ierobežot jaunu attīstību, un tāpēc būs nepraktiski aplēst zemes vērtību šajā apgabalā.
Vēl viens ierobežojums ir tāds, ka būs grūti novērtēt vecāku īpašumu nolietojumu, jo jāņem vērā daudzi faktori. Piemēram, celtniecības materiāli, kas izmantoti vecāku īpašumu celtniecības laikā, var vairs nebūt pieejami vai izmantoti. Šāda īpašuma vērtības novērtēšana ļauj daudz vietas subjektivitātei.
Vairāk resursu
Finanses piedāvā sertificētu banku un kredītu analītiķu (CBCA) ™ CBCA ™ sertifikātu sertificēto banku un kredītu analītiķu (CBCA) ™ akreditācija ir globāls kredītiķu analītiķu standarts, kas aptver finanses, grāmatvedību, kredītu analīzi, naudas plūsmas analīzi, paktu modelēšanu, aizdevumu atmaksas un vairāk. sertifikācijas programma tiem, kas vēlas karjeru pārcelt uz nākamo līmeni. Lai turpinātu mācīties un virzīt savu karjeru, noderēs šādi resursi:
- Tiešās kapitalizācijas metode Tiešās kapitalizācijas metode Tiešās kapitalizācijas metodi iegūst, ņemot vērā laika gaitā reģistrētos ienākumus un dalot tos ar attiecīgajām pārņemtajām kapitalizācijas likmēm
- Ekonomiskā novecošana Ekonomiskā novecošana (nekustamais īpašums) Ekonomiskā novecošana attiecas uz nekustamā īpašuma vērtības zudumu, ko izraisa faktori, kas ir ārpus īpašuma. Šāda forma
- Tekošie ienākumi (ieguldījumi nekustamajā īpašumā) Pašreizējie ienākumi (ieguldījumi nekustamajā īpašumā) Pašreizējie ienākumi ir ieguldījumu stratēģija, kas ieguldītājiem ļauj pakļaut konsekventām izmaksām virs vidējā līmeņa. Visbiežāk pašreizējie ienākumi ir vērsti
- Aizstāšanas izmaksas Aizstāšanas izmaksas (nekustamais īpašums) Aizstāšanas izmaksas attiecas uz cenu, kuru varētu maksāt, nomainot esošu aktīvu ar līdzīgu aktīvu par pašreizējo tirgus cenu. Attiecīgais aktīvs
